Les prix de l'immobilier au Portugal augmentent de 7,5 % alors que les manifestations pour le logement se multiplient en Europe

Le marché immobilier portugais a poursuivi son expansion en octobre, les prix demandés ayant augmenté de 0,7 % par rapport à septembre.

Les derniers chiffres d'idealista font apparaître des écarts considérables entre les villes. Le prix médian affiché à Porto a atteint 4 339 € le mètre carré, tandis que Funchal s'établissait à 4 045 €.

La hausse annuelle à Lisbonne était relativement modérée, à 3,9 %. Les prix dans la capitale ont également légèrement reculé au cours du mois d'octobre.

Les villes plus petites ont enregistré une croissance bien plus rapide. Vila Real arrive en tête avec une hausse annuelle de 20,3 %, suivie de Guarda à 18,4 % et de Beja à 17,6 %.

Ces chiffres suggèrent que les acheteurs à la recherche d'alternatives moins chères à Lisbonne et Porto se heurtent à la hausse des prix ailleurs.

Les difficultés du logement au Portugal dépassent largement les derniers chiffres mensuels.

L'évaluation 2026 du Fonds monétaire international a constaté que les prix des logements résidentiels avaient augmenté d'environ 180 % entre 2015 et le dernier trimestre de 2025, contre 56 % dans l'ensemble de la zone euro.

Le FMI a identifié comme principaux facteurs une construction insuffisante, une utilisation inefficace des biens existants et des faiblesses du marché locatif.

Les pénuries de main-d'œuvre, les retards d'urbanisme et la faible productivité de la construction ont limité le développement. Les investissements étrangers et le tourisme ont accru la demande dans certains lieux précis, mais ni l'un ni l'autre n'explique entièrement la pénurie nationale.

Le FMI a également constaté que les nouveaux crédits hypothécaires représentaient moins de la moitié de la valeur des achats résidentiels ces dernières années. Les acheteurs recourant à leur épargne ou à d'autres sources de financement sont moins directement exposés aux contraintes de solvabilité liées aux crédits hypothécaires.

Cela crée un désavantage pour les ménages qui dépendent des salaires et des emprunts hypothécaires.

Ce que les prix de l'immobilier à Lisbonne signifient pour les salariés ordinaires

Au prix affiché en octobre, un appartement de 70 mètres carrés à Lisbonne coûterait environ 437 000 €, hors taxes et frais d'acquisition.

La rémunération brute mensuelle moyenne au Portugal était de 1 694 € en 2025, selon l'institut national de statistique du pays.

Sur une base annualisée simple, l'appartement représenterait environ 21,5 années de ce revenu brut moyen.

Il s'agit d'une comparaison illustrative, et non d'un indice officiel d'accessibilité. Elle compare les prix demandés à Lisbonne avec les revenus nationaux plutôt qu'avec les salaires spécifiques à Lisbonne. Elle exclut également la fiscalité, les coûts d'emprunt et l'épargne des ménages.

La location présente un autre défi. Un appartement d'une chambre à Lisbonne peut coûter environ 1 500 € par mois, tandis que le salaire minimum au Portugal s'élève à 920 € avant impôts.

Pour une personne percevant le salaire minimum, le loyer seul dépasserait l'intégralité de son salaire mensuel.

De nombreux travailleurs dépendent par conséquent de logements partagés, du soutien familial ou de logements moins chers plus éloignés des centres d'emploi. D'autres reportent leur départ du domicile parental.

Les marchés immobiliers européens : où les prix augmentent et où ils ralentissent

Les chiffres d'octobre au Portugal contrastent avec l'évolution observée ailleurs en Europe.

En Espagne, les derniers chiffres disponibles d'idealista montraient une hausse annuelle des prix demandés de 11,8 % en septembre, atteignant 2 930 € le mètre carré.

Madrid était nettement plus chère, à 6 458 € le mètre carré. Pourtant, sa hausse annuelle n'était que de 2,4 %.

Un bien hypothétique de 70 mètres carrés dans la capitale espagnole coûterait donc environ 452 000 € au tarif affiché.

L'Italie a enregistré une croissance plus modérée. Selon Immobiliare.it Insights, les prix demandés ont augmenté de 4,9 % sur un an au troisième trimestre, tandis que les loyers affichés progressaient de 3,9 %.

Milan restait la capitale régionale la plus chère du pays, avec des prix demandés s'établissant en moyenne à 5 665 € le mètre carré.

Le Royaume-Uni a connu un mois d'octobre nettement différent.

L'indice des prix immobiliers Nationwide a enregistré une croissance annuelle de seulement 0,5 %, la lecture la plus faible depuis janvier 2024. Le prix moyen d'un bien s'établissait à 273 566 £.

Les coûts des crédits hypothécaires et l'incertitude économique ont continué de peser sur la demande.

Les loyers britanniques, en revanche, augmentaient encore. L'Office for National Statistics a rapporté que les loyers privés mensuels moyens atteignaient 1 406 £ en septembre, en hausse de 3,8 % sur un an.

Aux Pays-Bas, Statistics Netherlands a enregistré une hausse annuelle de 2,9 % des prix des logements anciens en septembre. Le prix moyen des transactions était de 504 658 €.

Les prix ont reculé de 0,4 % par rapport à août, mais restaient supérieurs de 17,3 % à leur précédent pic de juillet 2022.

L'Irlande a enregistré une croissance annuelle des prix immobiliers de 5,1 % en août, selon son Central Statistics Office. Le prix médian des transactions au cours de l'année précédente était de 400 000 €, atteignant 500 000 € à Dublin.

Les chiffres d'octobre en Pologne révèlent un marché divisé.

Otodom a enregistré des hausses annuelles des prix demandés par les promoteurs de 9,6 % à Varsovie et de 7,7 % à Wrocław. À Cracovie et Katowice, la croissance n'était que de 1,8 % et 1,4 % respectivement.

Avec une inflation des consommateurs polonais estimée à 3,5 %, les prix affichés dans plusieurs villes ont reculé en termes corrigés de l'inflation.

Les derniers chiffres comparables d'Eurostat couvrent le deuxième trimestre de 2026. Ils montrent une croissance annuelle des prix immobiliers de 4,7 % dans l'UE, dont 15,5 % en Bulgarie et 14,3 % en Lituanie. La France a enregistré un recul de 0,8 %.

Ces chiffres couvrent des périodes différentes et utilisent des méthodologies différentes. Les prix demandés par les plateformes immobilières ne doivent pas être considérés comme équivalents aux indices officiels fondés sur les transactions.

Les manifestations à Lisbonne entraînent des enquêtes policières et un litige d'expulsion

Les manifestations pour le logement au Portugal se sont intensifiées fin octobre.

Le 24 octobre, des manifestants ont défilé dans Lisbonne et établi un camp sur la place Rossio. La police l'a démantelé le lendemain matin.

D'autres manifestations ont eu lieu devant le Parlement le 27 octobre. Les manifestants réclamaient un logement abordable et le retrait d'une législation qui accélérerait les expulsions et supprimerait l'encadrement des loyers sur les nouveaux contrats de location.

Les militants ont également accusé la police d'usage excessif de la force lors d'opérations antérieures.

L'organe de contrôle des affaires intérieures du Portugal a ouvert une enquête. Le parquet a lancé une enquête distincte sur la conduite de la police.

Le gouvernement a défendu la réponse policière et maintenu ses réformes locatives proposées.

Le Premier ministre Luís Montenegro a soutenu que des changements étaient nécessaires pour améliorer les conditions du marché du logement. Il a refusé de retirer le projet de loi mais a indiqué que des amendements pourraient être examinés avant un vote parlementaire final.

La législation a été adoptée en première lecture, le parti d'extrême droite Chega s'étant abstenu.

Les manifestations ont suscité des enquêtes et un examen plus attentif de la législation sur le logement. Elles n'ont pas obtenu le retrait des propositions du gouvernement.

Les manifestations pour le logement en Espagne déclenchent une crise politique

L'Espagne a connu une confrontation politique plus immédiate.

Le 23 septembre, María del Carmen Abascal, une Madrilène de 87 ans, a été expulsée de l'appartement où elle vivait depuis des décennies.

Son expulsion a déclenché des manifestations et un campement à Puerta del Sol.

Le 2 octobre, le Parlement a rejeté deux décrets d'urgence sur le logement introduits par le gouvernement de Pedro Sánchez. L'opposition, le Parti populaire, Vox et le parti catalan Junts, ont voté contre ces mesures.

La défaite a mis en évidence l'incapacité du gouvernement à obtenir un soutien parlementaire suffisant.

Le 5 octobre, Sánchez a annoncé des élections générales anticipées pour le 29 novembre.

Le gouvernement a approuvé le lendemain des mesures révisées sur le logement.

Le 7 octobre, Abascal est décédée à l'hôpital. Elle avait conclu un accord qui lui aurait permis de rentrer chez elle, mais est décédée avant de signer le nouveau contrat.

Sa mort a intensifié la colère publique face à la politique du logement.

Le paquet gouvernemental révisé contient 21 mesures. Celles-ci incluent des protections renforcées pour les locataires, des restrictions sur les activités immobilières spéculatives et un soutien financier au logement.

Une proposition établit un dispositif de financement de 10 milliards d'euros offrant aux primo-accédants éligibles des prêts sans intérêt pouvant atteindre 50 000 €.

Le premier décret est entré en vigueur le 8 octobre, sous réserve de ratification parlementaire. Le second nécessite également une approbation.

Un vote parlementaire était prévu pour le 12 novembre, bien que la date n'ait pas été officiellement confirmée au 2 novembre.

Les syndicats ont également appelé à une grève générale le 11 novembre, juste avant la session parlementaire prévue.

Le conflit sur le logement a contribué à une crise parlementaire, à une action législative d'urgence et à des élections anticipées. Les mesures révisées doivent encore passer une épreuve politique.

Amsterdam et Dublin : des manifestations sans revirements politiques immédiats

Le 10 octobre, des centaines de personnes ont manifesté à Amsterdam sous le slogan Houses for people, not for profit.

Les militants réclamaient des loyers plus bas, des protections renforcées pour les locataires et un meilleur accès au logement social.

La manifestation faisait suite à un plan gouvernemental sur le logement annoncé en septembre. Il prévoyait 7 milliards d'euros pour la construction abordable, mais avait déjà suscité les critiques des organisations de locataires et de propriétaires.

La manifestation d'Amsterdam n'a produit aucun revirement législatif confirmé.

À Dublin, plus de 1 500 étudiants ont défilé le 1er octobre pour le financement de l'éducation, le coût de la vie et la pénurie de logements.

Les organisateurs soutenaient que le coût élevé du logement restreignait l'accès à l'enseignement supérieur, en particulier pour les étudiants sans soutien financier substantiel.

Aucune concession spécifique en matière de logement ne peut encore être directement attribuée à la marche d'octobre.

Les politiques européennes du logement peuvent-elles offrir des logements abordables ?

La Commission européenne a présenté son premier Plan pour un logement abordable en décembre 2025, avant les dernières manifestations.

Il propose davantage de construction, des procédures administratives simplifiées, des investissements dans le logement abordable et des mesures sur les locations de courte durée dans les zones soumises à de fortes pressions.

La Commission estime que seulement 6 à 7 % du parc immobilier de l'UE est constitué de logements sociaux.

Les gouvernements nationaux restent responsables de la plupart des décisions en matière d'urbanisme, de location et de fiscalité immobilière.

Les choix politiques impliquent des compromis difficiles.

L'encadrement des loyers peut protéger les locataires existants, mais des restrictions mal conçues peuvent dissuader les propriétaires de proposer des biens. Les subventions aux acheteurs peuvent améliorer l'accès aux crédits hypothécaires, mais risquent de faire monter les prix lorsque l'offre de logements reste limitée.

L'augmentation de la construction est essentielle dans les marchés confrontés à des pénuries persistantes. Elle n'apportera pas de protection immédiate aux ménages menacés d'expulsion.

Les gouvernements doivent également réfléchir à l'endroit où les nouveaux logements sont construits et à la capacité des travailleurs locaux à se les offrir.

Le vote parlementaire de novembre en Espagne mettra à l'épreuve la durabilité de ses mesures d'urgence. Le prochain vote au Portugal déterminera si ses réformes locatives contestées se poursuivent sans changement.

Les deux gouvernements sont sous pression pour démontrer des résultats au-delà des annonces législatives.